Pregunta si pueden tomar posesión de los mismos. Igualmente, consulta si es posible que los demás depósitos, que tienen el carácter de bienes comunes de uso exclusivo, sean arrendados a persona ajenas al edificio.
Respuesta Los depósitos construidos en los sótanos de los edificios residenciales, a diferencia de los ubicados en inmuebles de otros usos están, por lo general, destinados a complementar el uso principal, es decir, para guardar objetos de los dueños de los apartamentos, convirtiéndose así en una extensión o ampliación de estos.
En algunos proyectos se da a los depósitos el carácter de bienes privados y por tal motivo se les asigna un coeficiente de copropiedad o porcentaje de participación. Tienen su matrícula inmobiliaria, su cédula catastral independientes y en consecuencia, el dueño de los mismos debe pagar el impuesto predial adicional al de su apartamento y garaje.
Sin embargo, en virtud de la naturaleza y destinación específica de esta clase de bienes y en razón del tamaño de los mismos, los constructores en la mayoría de los casos les dan el carácter de bienes comunes de uso exclusivo, asignándolos en las escrituras de compraventa.
En tal evento, no se determina un coeficiente o porcentaje separado, ni se les abre matrícula inmobiliaria, ni cédula catastral independiente, sino que aparecen en el folio matriz del edificio. Esto quiere decir, que tratándose de que son bienes comunes, los derechos de cada propietario sobre los mismos son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo apartamento.
La Ley 182 de 1948 establece que en la transferencia, gravamen o embargo de un apartamento o piso, se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente de aquellos.
Se entiende que los bienes incorporados al edificio y comprendidos dentro de sus linderos, sobre los cuales ninguna persona puede demostrar la propiedad, pertenecen a todos los propietarios.
Considero que la administración sí puede ejercer los actos necesarios para incluirlos dentro de los bienes comunes, para todos los efectos de administración, mantenimiento, conservación y demás aspectos inherentes a esta clase de inmuebles.
Se puede analizar la posibilidad de legalizar su existencia obteniendo la licencia respectiva y la adición y modificación de los documentos de propiedad horizontal.
Si se logra darles el carácter de privados, y el edificio se encuentra sometido a la Ley 16 de 1985, los propietarios se encuentran frente a la posibilidad de la desafectación de esos bienes de uso común no necesarios, para venderlos posteriormente a cualquier propietario.
El producto de la venta, así como el arriendo de los depósitos en caso de no poderse desafectar, beneficiará económicamente al edificio.
Debido a la destinación principal del inmueble, y por la función complementaria que cumplen los depósitos comunes de uso exclusivo en un edificio de vivienda y además por razones de seguridad -por la cual debe velar el administrador-, considero que los citados bienes no deben ser arrendados a personas ajenas al edifico. Es recomendable incluir esta previsión en los reglamentos y en las reformas de estos.
